*PENCERAHAN HUKUM / LEGAL OPINION (LO)*
Bahwa, berdasarkan angka 5 penjelasan Umum UU Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, disebutkan bahwa hak tanggungan merupakan satu-satunya Lembaga hak jaminan atas tanah.
Perjanjian jaminan seperti hak tanggungan merupakan perjanjian accessoir dari perjanjian utang piutang. Menurut Frieda Husni Hasbullah dalam bukunya Hukum Kebendaan Perdata Jilid II: Hak-Hak yang memberi jaminan, sifat accessoir berarti perjanjian jaminan merupakan perjanjian tambahan yang tergantung pada perjanjian pokoknya.
Hal ini tergambar dalam pasal 10 ayat (1) UU 4/1996 yang menyatakan bahwa pemberi hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Adapun pemberi hak tanggungan berdasarkan pasal 8 ayat (1) UU 4/1996 adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek tanggungan yang bersangkutan.
Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan (“APHT”) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.Lalu, menurut Pasal 1 angka 5 UU 4/1996, APHT adalah akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.
APHT akan dikirimkan ke Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penandatanganannya untuk didaftarkan. Hak tanggungan lahir pada hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
Dalam APHT juga wajib dicantumkan, salah satunya, nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan.
Berdasarkan uraian di atas, oleh karena hak tanggungan diberikan melalui perjanjian berupa APHT, maka, jika ada APHT dalam penjaminan sertifikat yang Anda tanyakan, APHT telah ditandatangani oleh pihak yang tidak berwenang.
Kemudian, kedua belah pihak dalam perjanjian harus diberikan secara bebas. Lalu, dalam perjanjian terdapat 3 sebab yang membuat perizinan tidak bebas, yaitu paksaan, kekhilafan, dan penipuan. Maka, dalam pembuatan APHT terdapat penipuan, pihak lain yang menyatakan sepakat dapat membatalkan APHT sebagaimana diatur dalam pasal 1328 KUHPerdata:
Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan.
Dugaan Penipuan
Peminjaman sertifikat hak atas tanah dengan dalih untuk membantu menjual tanah, namun ternyata malah menjaminkannya, dapat diduga merupakan tindak pidana penipuan. Sebagaimana diatur dalam pasal 492 UU Nomor 1 tahun 2023 tentang KUHP yang menyatakan
“setiap orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak Rp500 juta”
Dugaan Penggelapan
Selain penipuan, perbuatan tersebut juga patut diduga sebagai tindak pidana penggelapan sebagaimana diatur dalam pasal 486 UU 1/2023 yang menyatakan:
Setiap orang yang secara melawan hukum memiliki suatu barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena tindak pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV, yaitu sebesar RP200 juta.
Menurut Penjelasan Pasal 486 UU 1/2023, pada tindak pidana penggelapan, barang yang bersangkutan sudah dikuasai secara nyata oleh pelaku tindak pidana. Hal ini berbeda dengan pencurian di mana barang tersebut belum berada di tangan pelaku tindak pidana. Saat timbulnya niat untuk memiliki barang tersebut secara melawan hukum, juga menentukan perbedaan antara penggelapan dan pencurian. Apabila niat memiliki sudah ada pada waktu barang tersebut diambil, maka perbuatan tersebut merupakan tindak pidana pencurian. Sedangkan, pada penggelapan, niat memiliki tersebut baru ada setelah barang yang bersangkutan untuk beberapa waktu sudah berada di tangan pelaku. Unsur tindak pidana penggelapan lainnya adalah bahwa pelaku menguasai barang yang hendak dimiliki tersebut karena tindak pidana, misalnya suatu barang yang berada dalam penguasaan pelaku tindak pidana sebagai jaminan utang piutang yang kemudian dijual tanpa izin pemiliknya.
Dugaan Pemalsuan Surat
Perbuatan tersebut juga dapat diduga merupakan tindak pidana pemalsuan dan/atau pemakaian surat kuasa palsu yang dilakukan oleh peminjam tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 391 UU 1/2023 tentang KUHP yang menyatakan:
1. Setiap orang yang membuat secara tidak benar atau memalsu surat yang dapat menimbulkan suatu hak perikatan atau pembebasan utang, atau yang diperuntukkan sebagai dari suatu hal, dengan maksud untuk menggunakan atau meminta orang lain menggunakan seolah-olah isinya benar dan tidak palsu, jika penggunaan surat tersebut dapat menimbulkan kerugian, dipidana karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling 6 tahun atau pidana denda paling banyak kategori VI, yaitu sebesar 200 juta.
2. Setiap orang yang menggunakan surat yang isinya tidak benar atau yang dipalsu, seolah-olah benar atau tidak dipalsu, jika penggunaan surat tersebut dapat menimbulkan kerugian dipidana dengan pidana yang sama dengan ayat (1).
Selain itu, dapat diduga pula adanya pemalsuan dan/atau pemakaian APHT palsu sebagai akta autentik yang diatur dalam Pasal 392 ayat (1) huruf a dan ayat (2) UU 1/2023, yang menyatakan:
1. Dipidana dengan pidana penjara paling lama 8 tahun, setiap orang yang melakukan pemalsuan surat terhadap:
a. akta autentik;
2. Setiap orang yang menggunakan surat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang isinya tidak benar atau dipalsu, seolah-olah benar atau tidak dipalsu, jika penggunaan surat tersebut dapat menimbulkan kerugian, dipidana dengan pidana yang sama sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
Kuningan, 25 Februari 2026
Hormat Kami,
Kantor Hukum
*BAMBANG LISTI LAW FIRM*
Advocates, Kurator, Mediator Bersertifikasi MA RI No.93/KMA.SK/VI/2019 & Legal Consultant Hukum
